L’application du statut des baux commerciaux nécessite la réunion de quatre critères qui sont : l’existence d’un contrat de bail ; la mise à disposition d’un local ; l’exploitation d’un fonds de commerce par le locataire et, sauf cas particulier, l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (ou au répertoire des métiers) au titre des lieux loués. Le bail commercial est le socle indispensable à l’exploitation du fonds de commerce par le preneur. En effet, le preneur ne pourra plus exercer son activité commerciale si le local afférent lui est retiré. C’est pour cela que des règles dérogatoires au droit commun, impératives et protectrices du preneur, ont été créées (articles L145-1 et suivants du Code de commerce). Dès lors, une attention particulière doit être portée à la durée du bail commercial. La durée de la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur à bail commercial est en principe fixée à 9 ans. Toutefois, des règles dérogatoires existent, lesquelles ne sont pas sans conséquence pour les parties.
Durée de principe du bail
La durée du bail commercial relevant du statut ne peut être inférieure à neuf ans (C. com. art. L 145-4, al. 1). Les dispositions de cet article étant d’ordre public, toute clause contraire est réputée non écrite (C. com. art. L 145-15). Dès lors, si une clause prévue au bail commercial stipule que le contrat est conclu pour une durée inférieure à neuf ans, la clause sera réputée non écrite et le bail sera considéré comme conclu pour neuf ans. Il est donc rpimordial pour le loueur de bien choisir son local commercial.
Par ailleurs, la détermination de la date d’entrée en vigueur du bail revêt une importance considérable en ce qu’elle permet de décompter la durée du bail ainsi que ses échéances triennales. Pour avoir un maximum d’informations, vous pouvez prendre conseils auprès de professionnels comme Navlow.
En cours de bail, le preneur aura la faculté de manière discrétionnaire de donner congé au bailleur à l’expiration d’une période triennale et en respectant les formes du congé. En effet, il bénéficie d’une telle possibilité de résiliation sans qu’il ait à invoquer un quelconque motif pour la justifier. Depuis la loi Pinel du 18 Juin 2014 (n°2014- 626), sauf exception, cette faculté ne peut plus être supprimée conventionnellement, ce qui exclut donc toute durée ferme supérieure à 3 ans.
Le bailleur dispose également d’une faculté de résiliation, mais qui doit être justifiée par l’un des motifs prévus par la loi aux articles L145-18, L145-21, L145-23-1 et L145-24 du Code de commerce. De surcroît, le bailleur restera redevable d’une indemnité d’éviction en faveur du preneur.
Le statut des baux commerciaux ne contient aucune disposition particulière concernant l’entrée en vigueur du bail initial. C’est donc le droit commun des contrats qui s’applique. En principe, le bail entre en vigueur au jour de sa conclusion (Cass. 1e civ. 11-12-1985 n° 84-15.716). Cependant, le bail peut être signé à une date différente de celle de la date d’entrée en vigueur, qui peut être antérieure comme postérieure.
Les exceptions
Toutefois, il existe des dérogations à ce principe. On peut en énumérer quatre : la fixation d’une durée inférieure à 9 ans, supérieure à 9 ans, le « bail à périodes » et la durée du bail subordonnée à la survenance d’un événement.
- L’article L145-5 du Code de commerce permet aux parties de déroger à la durée minimale de neuf ans en les autorisant à conclure un bail d’une durée maximale de trois ans. Ce bail de courte durée, couramment appelé « bail dérogatoire », permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux.
- Concernant la durée maximale du bail commercial, l’article L145-4, al. 1 du Code de commerce ne fixe aucune durée. Ainsi, les parties peuvent librement convenir une durée supérieure à neuf ans, sous réserve du principe de prohibition des engagements perpétuels (C. civ. art. 1210). Le choix d’une durée supérieure à neuf ans doit néanmoins être effectué avec précaution par les parties car il n’est pas sans conséquence. En effet, la conclusion d’un bail pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans a une incidence sur le calcul du loyer du bail renouvelé puisque, dans ce cas, le loyer n’est pas plafonné. De ce fait et contrairement au preneur, le bailleur aura intérêt à conclure un bail pour une durée supérieure à 9 ans. Par ailleurs, lorsqu’un bail est consenti pour plus de douze années, il doit faire l’objet d’une publicité au service chargé de la publicité foncière (Décret 55-22 du 4-1-1955 art. 28).
- Il est également possible de conclure un « bail à périodes » (C. com. art. L 145-9). Il s’agit d’un bail de longue durée comprenant nécessairement une première période de neuf années, suivie d’un nombre défini d’autres périodes triennales (Cass. 3e civ. 1-7-1998 n° 1161).
- L’article L145-9, al. 3 du Code de commerce envisage l’hypothèse du bail dont la durée est subordonnée à la survenance d’un événement déterminé, tel que le décès du bailleur, son mariage ou la vente de l’immeuble. La réalisation de cet événement n’entraîne pas la cessation de plein droit du bail ; elle autorise seulement le bailleur (ou ses héritiers) à en demander la résiliation. Celle-ci ne peut toutefois intervenir qu’au-delà de la durée de neuf ans, même si l’événement se produit avant (C. com. art. L 145-9, al. 3).
Durée du bail renouvelé
La durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (C. com. art. L 145-12). En outre, lorsque le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans, le bail commercial renouvelé correspondra à la durée légale de 9 ans, sauf accord contraire et explicite des parties pour une durée supérieure (Cass. 3e civ. 2-10-2002 n° 1464).
Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou, le cas échéant, de sa prolongation (C. com. art. L 145-12, al. 3). Si le bail s’est au contraire poursuivi tacitement au-delà du terme convenu, le point de départ du bail renouvelé est reporté, soit à la date pour laquelle le congé est donné, soit au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement (C. com. art. L 145-12).