L’immobilier occupe une place considérable dans le patrimoine des Français. Nombreux sont les épargnants à posséder au moins un bien immobilier représentant près de la moitié de leurs actifs. Néanmoins, bien qu’il soit populaire, l’investissement dans un bien immobilier présente quelques contraintes. Le ticket d’entrée requiert une belle somme d’argent, il faut investir du temps et prendre des risques. Cependant, il est possible de profiter du secteur immobilier par le biais d’un autre type d’actif : investir dans l’immobilier coté en bourse. Pour cela, on place son argent dans une Société d’Investissement Immobilier Coté (SIIC).
Qu’est-ce qu’une SIIC ?
Un investissement au ticket d’entrée relativement faible, une diversité d’actifs et une gestion complètement déléguée à un cabinet de gestion de patrimoine, voilà ce qui définit une SIIC. Lorsqu’on achète une action de SIIC, on place son argent en bourse pour investir dans de l’immobilier. Les SIIC sont des entreprises foncières dont les activités sont de construire ou acheter des immeubles, les gérer, les entretenir et parfois les transformer. Le parc foncier d’une SIIC peut également évoluer si celle-ci décide de vendre des immeubles pour en racheter d’autres. Les SIIC s’intéressent aux centres commerciaux, aux hôtels, aux bureaux, aux espaces de coworking et parfois aux résidences.
Comment une entreprise devient une SIIC ?
Pour obtenir le statut de société d’investissement immobilier coté, une entreprise doit avoir un capital minimum de 15 millions d’euros. Les SIIC les plus développées du pays ont des parcs fonciers représentant plusieurs milliards d’euros. L’entreprise doit également avoir comme objet social principal l’achat ou la construction d’immeubles pour de la location et/ou la détention directe ou indirecte de participation dans des SIIC. Bien évidemment, l’entreprise doit être cotée sur le marché réglementé.
Quelle différence avec une SCPI ?
Les SIIC sont soumises à de fortes variations du fait de leur cotation boursière. Ce n’est pas le cas des SCPI qui ne sont elles, pas cotées. Les SIIC sont liées à l’offre et la demande. Aussi, alors que l’on peut recourir à un prêt immobilier pour acheter des parts de SCPI, il est impossible d’effectuer cette action pour une SIIC.
Investir dans l’immobilier coté
Acheter des actions de SIIC, c’est investir dans l’immobilier coté. Comme les SIIC sont cotées en bourse, il faut prendre en compte les trois caractéristiques suivantes :
- Une liquidité quasi instantanée. L’avantage d’une action cotée en Bourse, c’est qu’on peut acheter ou vendre tant que les marchés sont ouverts de 9h à 17h30.
- Une volatilité accrue. Les actions, du fait de leur cotation, sont plus volatiles que d’autres actifs tels que les parts de SCPI. La valeur de l’action évolue chaque jour. Les performances sont lissées lorsque l’on prend une plage temporelle plus étendue.
- Une relative surperformance par rapport à l’immobilier. Les SIIC bénéficient de financements pour améliorer leur parc foncier en achetant ou transformant leurs immeubles.
Les SIIC sont des Foncières à transparence fiscale. Cela signifie qu’elle doit distribuer le dividende qui lui est imposé avant de payer l’impôt sur les sociétés. Les actionnaires des SIIC tirent des avantages de cette transparence fiscale. Le premier, est que les SIIC peuvent revendre des immeubles sans payer d’impôts sur les plus-values. Cela crée une dynamique où les SIIC n’hésitent pas à revendre leurs immeubles, un bon point pour la performance. Le deuxième, est que les SIIC doivent distribuer sous forme de dividendes 70% des plus-values réalisées et 95% des bénéfices qui proviennent des loyers.
Pour investir en SIIC, la solution par défaut est de loger ces titres dans un compte-titre ordinaire (CTO). Les dividendes obtenus sont soumis au taux du prélèvement forfaitaire unique, donc imposées à 30%. Certains contrats permettent de loger les SIIC dans une assurance-vie.