Les sociétés civiles de placement immobilier constituent une catégorie d’investissement diversifiée permettant d’améliorer sa fiscalité et d’obtenir des revenus réguliers. Les SCPI de rendement sont justement spécialisées dans la perception directe de revenu en fonction des parts détenues. Pour cela, elle collecte des capitaux auprès des investisseurs, pour acquérir des biens immobiliers professionnels. Elle reverse ensuite des proratas à ses investisseurs. Zoom sur les SCPI de rendement.
Fonctionnement des SCPI de rendements
Investir dans une SCPI de rendement (voir l’article sur le sujet) revient à investir dans la pierre pour obtenir des revenus réguliers. L’investisseur perçoit ainsi un loyer net de charge périodiquement au prorata de parts achetées. C’est la société de gestion qui s’occupe des démarches autour de la SCPI. Il convient néanmoins de se renseigner via un PORTAIL SCPI.
Il existe plusieurs moyens de classer les SCPI. On peut les catégoriser en fonction de la nature des actifs immobiliers présents. Dans ces cas-là, on distingue les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, les SCPI spécialisées et les SCPI diversifiées. Les SCPI de bureaux possèdent au moins 70% d’actifs de bureaux, loués par de très grosses entreprises de type multinationales et parfois par l’État ou des PME. Les SCPI de commerces sont composées au minimum de 70% de commerces divers et variés : centres commerciaux, petites ou grandes surfaces, magasins spécialisés loués par des supermarchés, des magasins de prêt-à-porter, des banques, etc.
Étant donné que l’objectif est d’obtenir une rente régulière, seules ces deux catégories sont concernées par les SCPI de rendement.
Ainsi, au sein des SCPI de rendement, on distingue :
- Les SCPI à capital fixe. On peut trouver des SCPI à capital fixe fiscale ou de plus-values, mais la plupart du temps, elles sont de rendement. Elles sont définies par un plafond, limitant l’accès aux parts de la société. Ainsi, l’acquisition ne se fait qu’à deux moments précis, soit lors de l’ouverture du capital (rachat de parts à un associé), soit lors de l’augmentation du capital.
- Les SCPI à capital variable. Ce modèle est généralement plus adopté aujourd’hui, car il offre plus de flexibilité. En effet, dans une SCPI à capital variable, les transactions peuvent se faire à tout moment. La liquidité des parts d’une SCPI est assurée par la société de gestion. Elle est définie par le prix de souscription, auquel on enlève la commission de souscription (qui varie de 8 à 12%). C’est l’équivalent des frais d’agence et des frais de notaire de l’investissement immobilier classique. Dans ce modèle, la valeur des parts est affichée clairement, et connue de tous.
Rendement et fiscalité
Les SCPI de rendement remplissent leurs parcs immobiliers avec des baux commerciaux de nature professionnelle, qui présentent de nombreux avantages.
La tendance du marché professionnel offre plus d’opportunités que le marché résidentiel, dont les prix ont fluctué de manière irrégulière. Le marché professionnel est constitué d’entreprises aux capacités financières supérieures à celles des particuliers. Les clauses du bail sont décidées entre les deux parties, offrant une flexibilité intéressante.
La nature fiscale des revenus locatifs en SCPI de rendement est de l’ordre du revenu foncier, comme pour le marché résidentiel. Ils sont ainsi imposables à la hauteur de la tranche marginale d’imposition et des prélèvements sociaux. Administrativement, il faut remplir une déclaration 2044. Les tranches marginales d’imposition définissent un pourcentage en fonction des revenus perçus à l’année :
- 0% <10 064€
- 11% entre 10 064€ et 25 659€
- 30% entre 25 659€ et 73 369€
- 41% entre 73 369€ et 157 806€
- 45% >157 806€
Il faut bien prendre en compte la fiscalité dans le calcul de rentabilité finale. On considère que l’investissement le plus rentable est celui effectué via la souscription d’un prêt immobilier. Ceci permet de déduire du bénéfice l’ensemble des intérêts d’emprunts, des mensualités d’assurance, des frais de financement, de courtage, etc.