Syndic : et si l’on respectait enfin la loi ALUR ?

Syndic : et si l’on respectait enfin la loi ALUR ?

Votée en 2014, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, plus souvent appelée ALUR, est connue de tous les syndics de copropriété. Elle a fixé un ensemble de droits et d’obligations qui ont chamboulé les professionnels. Cependant, trois ans se sont écoulés depuis la promulgation de la loi ALUR et force est de constater qu’elle n’est pas encore toujours respectée.

Le contrat-type est souvent modifiée

Cette loi souhaite protéger au mieux les copropriétaires, souvent peu familiers avec la législation ou les actions des syndics. Pour cette raison, elle oblige la rédaction d’un contrat type qui spécifie notamment la durée du mandat. Or, une enquête menée par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et des fraudes) a permis de montrer que beaucoup de syndics arrangeaient à leur sauce le contrat. Ainsi, plus d’un tiers d’entre eux modifie des clauses ou oublie, volontairement ou non, d’afficher certaines obligations contractuelles.

Une facturation excessive

Nous vivons dans un pays où il y a la libre concurrence et la libre fixation des tarifs. Cependant, toujours dans l’optique d’aider les copropriétés, la loi ALUR via le décret a fixé un plafond pour des honoraires concernant les prestations privatives. La DGCCRF constate que ces plafonds ne sont pas toujours respectés. Pour une même prestation, elle note même des écarts de plus de 30% selon les syndics contrôlés.

Pis, certains cabinets n’hésitent pas à moduler le taux horaire selon le personnel qui a accompli la tâche. Par exemple, si c’est une assistante qui effectue la tâche, elle est facturée 30€ de l’heure, mais si c’est la gestionnaire, la prestation est vendue 60€ de l’heure. Cette différenciation est interdite dans la loi ALUR.

D’autres grands écarts ont été constatés lors de l’immatriculation des copropriétés. Devenue obligatoire avec la loi ALUR, cette mission consiste seulement à remplir un formulaire pour le syndic comprenant quelques renseignements sur la copropriété, puis à l’envoyer à l’administration. Elle prend entre dix et trente minutes selon la rapidité de la personne qui la réalise. Pourtant, les professionnels les moins honnêtes n’ont pas sourcillé lorsqu’ils ont facturé cette immatriculation plusieurs milliers d’euros.

La création d’un compte séparé

La comptabilité est un domaine primordial dans une copropriété. Dans le passé, trop de copropriétés ont été mises en difficulté par de mauvaises calculs ou un suivi aléatoire. La loi ALUR a donc exigé que pour chaque copropriété, un compte soit créé. Il doit impérativement être séparé de celui du syndicat de copropriété. Au départ, des aménagements avaient été accordés le temps que la transition se fasse facilement pour les syndics qui n’avaient pas pris cette habitude. Le délai des aménagements est arrivé à échéance, mais on retrouve encore beaucoup de syndics qui ne respectent pas cette obligation.

Concernant le fonds de travaux, il est heureusement mieux suivi. C’est une bonne chose tant la nécessité de réaliser des travaux exceptionnels a pu être difficile à assumer pour certains copropriétaires. Pour rappel, le fonds de travaux est un compte totalement séparé des autres qui est alimenté chaque année par les copropriétaires en fonction de la taille de leur lot et qu’importe si des travaux sont prévus initialement ou non. Ainsi, il y a toujours de l’argent disponible en cas de besoin.

Que faire si votre syndic ne respecte pas la loi ?

Tout d’abord, sachez que le syndic, personne morale, est le seul à devoir assumer les torts en cas de problème devant la justice concernant un manquement. C’est lui qui paierait une amende et non, les copropriétaires. Toutefois, comme nous l’avons vu, la loi ALUR donne des contraintes aux syndics afin d’avantager les copropriétaires qui étaient jusqu’alors, par manque de maîtrise du domaine, en position d’infériorité.

Si le syndic ne suit pas la loi, cela est donc souvent à votre détriment. Vous devez, via une lettre recommandée ou une discussion lors d’une assemblée générale, le confronter à ses manquements et exiger qu’il rectifie la situation. Généralement, il s’excusera, avancera qu’il s’agit d’un oubli et vous obtiendrez gain de cause.

Dans le cas où il persiste et continue à être hors-la-loi, saisissez la justice. Un avocat spécialiste du syndic et/ou de l’immobilier peut vous aider à formuler votre requête auprès du tribunal. Sinon, contactez le tribunal le plus proche de chez vous, mais attendez-vous à des réponses tantôt sympathiques et profondes tantôt sèches et incomplètes selon l’interlocuteur.

Enfin, n’oubliez pas que vous n’êtes pas lié à vie à votre syndic. À échéance du contrat, il est possible de remplacer son syndic actuel grâce à l’obligation de mise en concurrence. En effet, à chaque fin de mandat, la loi oblige les copropriétaires à voter la prolongation ou non de la collaboration. Lors de ce vote, il est obligatoire de présenter au moins un devis d’un concurrent. C’est le moment idéal d’en discuter. Il est aussi, et parfois, possible de changer le syndic durant le mandat. Cette situation est possible seulement si des manquements graves sont constatés par la justice.